昨晚河东区一老小区发生爆炸，很多同行朋友转发朋友圈，说得是由于燃气爆炸导致，2020年滨海汉沽，2022年北辰也出现燃气爆炸事件，今天早上也出来调查结果，是人为因素造成，希望小区居民都能平安无事。

外地回津咨询买房的过程中，预算不多的客户，想在市区买房，老破小是一道迈不过去的坎，一个担心住的不舒服，一个是担心未来不好出售。

(相关资料图)

如果从小区环境，设备安全等角度，老破小确实跟不上人们日益增长的居住需求，毕竟二三十年楼龄的小区，各种设备老化，没有正规物业管理，小区绿化一直也是大问题。

但是又由于价格低，不可替代的周边学校，商业，交通，医疗资源，我们又不得不考虑它。

今天正好借着老小区容易出现的情况，给大家再介绍一下天津的老破小哪些能买，哪些不能买。

哪些老破小能买？

和平，河西，南开目前学区，学片概念比较热，二手房成交数据比较高，如果是短期几年，入学，转学的情况，老破小能买，考虑自住的两室也可以优先考虑，因为价格相对一室更合适。

数据显示，总价100-300万的重点学区，学片的二手房老小区一室流动性更好，一室比两室好卖，三室的老破大流通性比较差，居住环境都一样，除非低楼层，要不然不建议考虑。

除了和平，河西，南开外，市区的河东，河北，红桥区的学区概念比较低，二手房关注度比较少，2000年前的小区基本都是以还迁，公司分配房为主，如果位置不好的，不太建议入手，不过因为预算实在有限，总价四五十万，在市区二手房和郊区新房之间对比，还是优先建议市区二手，虽然目前二手房流通性不太好，但是也比郊区的新房，次新房更好卖，并且还有租金收益。

关于市区买房，可以重点关注的几个学片，和平全区，河西一二三片，南开北，南片，河东三片，河北一片，整体教育比较好点，二手房市场流通性更好一些。

哪些老破小不能买？

环城和远郊的2000年前的老小区，尽量不要买！因为没有学区属性和稀缺性，很容易被新房，新区替代，片区内如果还没有地铁，产业就业，流通性基本为零，现在郊区的新房库存量依旧很大，所以二手房市场也是一言难尽，既然考虑郊区，自住的情况下，优先考虑商品房小区，或者次新房小区。

市区买老破小有几点注意：

不要买顶楼

不要买北向

不要买奇怪户型

尽量不要不能买产权的公产，企业产（和平拆间，其他区重点学区除外）

因为上面这几类房子，不好卖，居住也不舒服，可能会便宜，但是卖的时候也便宜，至于拆迁的可能性更低，所以大家不要抱太大希望。

另外同样的老小区，有些体量大，有些体量小，同样预算的房源，要对比具体楼位置，户型，小区环境，停车位等情况，综合对比在做决定。

目前来看，买老破小的客户基本都是为了落户上学，所以大家在考虑买房的时候，一定要关注学区属性和水平多点，忽略居住环境和装修问题少点，这类房子只是短期过渡，上学后就可以卖掉，置换新房或者大房子了。

但是如果你既要考虑上学，还要考虑居住环境，预算够了能买新房次新房，还是建议大家买新房，次新房，因为学区未来会更均衡化，市区土地有限，新小区也会更舒服，后期出售也更容易。